דירה במתנה לקרוב משפחה היא עניין לא פשוט

חז"ל הגו את הפתגם "שונא מתנות יחיה", שכן ידועה הכמיהה האנושית הטבעית לקבלת מתנות או טובות הנאה חומריות, שאינן כפופות לתמורה ממשית. מגיל צעיר הורגלנו שמתנה הינה דבר טוב ומהנה, שיש עימו סיפוק מידי בהווה (להבדיל מצוואה שמעניקה טובות הנאה רק לאחר פטירתו של הנותן בעתיד). מי לא היה רוצה, אם יש לו את האפשרות, הרצון והיכולת, להעניק מתנה לקרובו כגון: בן, בת, נכד או בן זוג אהוב. החוק בארץ (חוק מיסוי המקרקעין) מסדיר את עניין חוקיות המתנה, הן לנותן והן למקבל, וטיבם של חוקי המיסוי במקרקעין, שהם סבוכים ומחילים עקרונות שלהם חריגים רבים ופרטים, שלעיתים נראים על פניהם מבלבלים וסותרים. על מנת לעשות "סדר בבלגאן", ננסה לתמצת את עיקרי הסוגיה בכתבה זו, בהיבט של הענקת מתנה של דירות מגורים בלבד וזאת ללא תמורה לקרובים (לא כולל הסדרי מתנה במקרקעין שאינם דירות). השאלה הראשונה שעולה בהקשר הנדון היא, האם הענקת מתנה ללא תמורה מכל אדם לרעהו ממוסה במיסוי כלשהו? שכן, אם כל "העולם ואשתו" היו מעניקים זה לזה מתנות "חינם" ללא מס וללא תמורה גלויה לעין בכל עת (מה שמכונה בעגה העממית "מתחת לשולחן") תוך קריצת עין, והמדינה הייתה סובלת מחסרון כיס ניכר. התשובה, כאמור, תלויה בין היתר בהגדרת המקבל וקירבתו לנותן, ותקופת המתנה הנובעת ממספר קריטריונים כפי שיפורט להלן.
מי "הקרוב" הנהנה מהטבות המס?
לשאלה זו משמעות מהותית, הן לנותן המתנה והן למקבלה, שכן המחוקק הסדיר את הסוגיה וקבע עקרונות המעניקים עדיפות להענקת מתנות במקרקעין ללא תמורה, מאדם לקרובו, באופן שההענקה כשלעצמה פטורה לחלוטין ממס שבח ומהנחה משמעותית ממס רכישה, ויש לה השלכות גם על עסקאות נוספות עתידיות, הן של המעניק והן של מקבל המתנה בעתיד.



"קרוב" מוגדר ע"י החוק (ביחס לנותן המתנה בדירות מגורים) כדלקמן:
א. בן זוג. ב. הורה, הורה של הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. ג. אח או אחות ובני זוגם. ד. איגוד שהוא בשליטתו. בכל הקטגוריות שצוינו לעיל, לעסקת המתנה המיידית כשלעצמה יש פטור מלא ממס שבח והנחה של 2/3 ממס הרכישה שמשולמת בעסקה "רגילה" (כשאין מתנה).
תקופת המתנה של נותן המתנה לעסקאות נוספות בעתיד:
נשאלת השאלה, האם "קרוב" עפ"י החוק כאמור, יכול לאחר שקיבל את הדירה במתנה, למכרה מיד בעסקה רגילה לצד שלישי? כנ"ל, האם מעניק הדירה במתנה לקרוב כאמור לעיל, יכול למכור לאחר מכן דירה נוספת שברשותו, או דירות אחרות שיש לו בפטור ממס שבח ללא הגבלת זמן? (לאחר הענקה ללא תמורה).
עוד על זכויות משפטיות בגיל המבוגר


זוגיות בגיל השלישי - ההשלכות המשפטיות



בעיות שפה ותרמיות ביטוחיות



התפטרות בשל מצב בריאתי לקוי



נכה במוסד אינו זכאי לגימלת נכה בביתו



תיקון צוואה כשהמנוח טעה בחישוב חלוקת רכושו



דין אלמנה ידועה בציבור כדין אלמנה שנישאה



קורבנות תאונות והקשר למחלות כרוניות קשות



מותו של קשיש אינו נחשב לאובדן חיים



ידועים בציבור: מבחינת מס זה כמו זוג נשוי



כשבית האבות מנצל מצוקת דיירת קשישה


התשובות לשאלות הנ"ל מורכבות ותלויות במספר נתונים נוספים לדוגמא:
המחוקק קבע כי לצורך פטור לדירות מגורים מצד המעניק, יש לצמצם את הגדרת "קרוב" כפי שפורטה לעיל, לתחולה קטנה יותר של קטגוריות, דהיינו: רק לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה (למרות שהגדרת "קרוב" לעסקאות מתנה כשלעצמן רחבה יותר). כלומר, רק אם תינתן מתנה לילדי המעניק או בן זוגם, אזי הדבר לא יחשב בעתיד כאירוע מס של מכירה למעניק המתנה שיש להמתין בגינו תקופה שהוגדרה בחוק, לצורך קבלת פטור ממס שבח, והמעניק לא יאלץ להמתין עד 4 שנים (במידה ויש לו דירה נוספת), בין מועד הענקת המתנה למועד מכירת דירה אחרת שברשותו באופן רגיל. בכל מקרה אחר כגון הענקת מתנה לנכד, אח או אחות או בן זוג, הורה או הורה של הורה, המעניק ייאלץ להמתין תקופת המתנה בין מועד הענקת המתנה למועד המכירה הנוספת לצד ג', כתנאי לקבלת פטור ממס שבח באותה עסקה נוספת, ואילו רק אם המקבל כאמור הינו בן/בת או בן זוג, המעניק יוכל למכור את הדירה הנוספת מידית ולא יאלץ להמתין תקופת "התקררות" שבין מועד קבלת המתנה לבין מכירתה בעסקה נוספת. לפיכך גם מתנה לנכד, דבר שנראה נחמד וסביר, יגרום לכך שהנותן (שיהיה פטור מעצם הענקת המתנה ממס שבח כשלעצמו), ייאלץ להמתין עוד 4 שנים בין מועד הענקת המתנה התמימה לנכד, לבין מועד מכירת דירה נוספת שהוא יחפוץ למכור בפטור בעתיד. זהו "מוקש" שמי שלא יודע ומודע לו, עלול לשלם עליו בעתיד ביוקר בזמן או בכסף.
מתי יוכלו הקרובים למכור בעתיד?
המחוקק הבחין בקטגוריות של קבוצות, לפי מידת הקרבה למעניק והשימוש שהם עושים בדירת המתנה, לעניין השאלה מתי הם יכולים למכור את הדירה שקיבלו במתנה בעתיד. העקרונות בסוגיה זו הינם: - ישנה הבחנה בין אם הקרוב גר בפועל בדירת המתנה או לא, עם מתן עדיפות למגורים בדירה בפועל. - רלוונטיות דרגת הקרבה של קרובו של המעניק למקבל העדיפות, עם מתן עדיפות לבן או בת. - משנה מה מצבו המשפחתי של הילד/ה ואם הם נשואים או חד הוריים בהגדרה, שאז יש להם עדיפות לעניין קיצור תקופת ההמתנה לקבלת הפטור במכר. יש לזכור שקיים סייג כלכלי ביחס לקבלת מתנות, אשר המעניק נותן למקבלן במקרקעין בכלל, דהיינו: שמנין התקופות שפורטו בטבלה לעיל יחלו רק מיום שלמקבל המתנה מלאו 18 שנה.



להתייעצות עם מומחי מוטק'ה:


פורום יעוץ משפטי כללי