איך להיזהר מעקיצות נדל"ן?

עד גיל 40 ניסתה טובה רוכברגר-מאיר (63) להקים עסקים, בעיקר בתחום ההלבשה, ו"בכל פעם זה היה כישלון מפואר", היא אומרת בחיוך. אחרי שגם המתפרה לתיקונים מורכבים לשמלות כלה לא התרוממה, הבינה רוכברגר-מאיר, אימא לשלושה בנים וסבתא לארבעה נכדים, שהיא כנראה לא במסלול הנכון של חייה. חברות ובני משפחה שעוסקים בתחום הנדל"ן המליצו לה לנסות את הענף, והניסיון הפך לקריירה מפוארת. היום, 20 שנה אחרי, עם משרד תיווך באזור השרון, היא למדה להכיר גם צד אחר של עסקי הנדל"ן - הצד האפל, שבו יש שחיתויות, עקיצות, וניצול תמימותם של אנשים.

"כבר בתחילת הדרך שלי בעולם הנדל"ן נוכחתי שיש הרבה מאד תקלות", היא אומרת, "לאו דווקא סיפורים נוצצים שמגיעים לתקשורת דוגמת ענבל אור, אבל סיפורים מהחיים, של רשלנות, של עקיצות, שיכולים להרוס לגמרי חיי אנשים. היה ברור לי שאעשה הכל כדי להגן על אנשים מפני דברים כאלה".  

מה היה המקרה הראשון שטלטל אותך?

"זוג מבוגר, שרצה לעבור לגור ליד הנכדים. הם החליטו למכור את הבית הגדול שלהם וחיפשו משהו קטן יותר. הם פרסמו באתרי האינטרנט וחיכו לקונה המיוחל. בסופו של דבר הגיע האדם המתאים להם, הסתובב בבית כמה דקות, הסכים למחיר הגבוה שביקשו ואפילו נתן להם 5,000 דולר דמי רצינות. זה היה התגשמות חלום. על דף לבן וללא נוכחות עורך דין חתמו בני הזוג שהם אכן קיבלו כסף מהאיש, ושהם שומרים על הבית עבורו. הוא ביקש מעט זמן לאסוף כסף מפיקדונות שונים בארץ ובחו"ל - ונעלם.

"הזוג החליט להחזיר את הבית שוב למכירה. הקונים החדשים בדקו לפני הקנייה את הטאבו, ולהפתעת כולם נמצאה שם הערת אזהרה שהוכנסה על יד הקונה הנעלם. ההערה למעשה אמרה, שהם התחייבו למכור לו את הדירה ואין באפשרותם למכור למישהו אחר, עד שלא תוסר הערת האזהרה".

איך זה קורה?

"פשוט מאד – אותו אדם הראה לטאבו את המסמך שעליו חתמו בני הזוג, שהוא מסמך משפטי לכל דבר, והכניס את הערת האזהרה. בני הזוג מצאו את עצמם כבולים  למכירה לא קיימת. חוקר פרטי מצא עבורם את הקונה הנעלם, שהסכים להסיר את הערת האזהרה תמורת 250 אלף שקל פיצוי. הזוג המיואש לא רצה להגיע לבתי משפט, הם ידעו שמדובר בתהליך ארוך ויקר, ופשוט שילמו לו את הכסף. אבל זה לא הסתיים שם - במקביל הם כבר החלו בתהליך קנייה של דירה, ונאלצו לבטל את העסקה ולשלם קנס על ביטולה. מעבר לכך, הם לא ידעו שהיו צריכים לדווח על פי חוק לרשויות המס על 5,000 הדולר שקיבלו. אנשים תמימים לא יודעים מה מותר ומה אסור".

אף אחד לא חסין מפני עקיצת נדל"ן

"כולם נפגעים, גם צעירים שעדיין לא יודעים, וגם מבוגרים שחושבים שדבר לא יכול להפתיע אותם". צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק

אחרי המקרה הזה, החלה רוכברגר-מאיר לחוש דחף להעביר את המידע הלאה, למען יראו וייראו. "כולם נפגעים, גם אנשים צעירים שעדיין לא יודעים, וגם מבוגרים שחושבים ששום דבר לא יכול להפתיע אותם", היא אומרת. "הרבה אנשים שנפגעו מלקקים את הפצעים וממשיכים בדרכם, לא מספרים את הסיפור מבושה או עוגמת נפש. אבל חשוב לספר את הסיפורים הללו כדי למנוע מאנשים אחרים נפילה".  

במשך שנים אספה רוכברגר-מאיר סיפורי נוכלות, עקיצות ורשלנות מתחום הנדל"ן, ובגיל 60 הוציאה ספר בשם "זהירות עקיצות נדל"ן - סיפורו של בית". יש בספר עשרות סיפורים וטיפים איך להימנע ככל האפשר ממפגש עם רמאים, איך לוודא שהבית שקניתם אכן עומד בכל הסטנדרטים, איך לוודא שמי שרוצה לקנות את הבית שלכם לא יברח וישאיר אתכם בחוסר כל, ועוד ועוד. "מוכרחים לבדוק כל דבר, כי לפעמים קורים דברים ממש בלתי צפויים", היא מספרת.

"הנה לדוגמה זוג שעבד במשרד ממשלתי ובנה בית. לפני שהספיקו לעבור אליו הם קיבלו הצעה מפתה לעבודה בחו"ל. הם חיפשו שוכרים לבית שרכשו ומצאו את התגלמות השלמות - בכל אופן על הנייר - הייטקסיטים נחמדים עם משכורת טובה. כל כמה חודשים שלחו להם השוכרים תמונות של הבית והגינה הפורחת, הכסף נכנס למשכירים בזמן. אידיליה. כשחוזה העבודה בחו"ל הסתיים הזוג שב לארץ, ואת דלת ביתם פתחה משפחה זרה, שטענה שרכשה את הנכס ואף הציגה לבני הזוג ההמומים את חוזה המכירה. ההייטקיסטים 'המושלמים' זייפו את חוזה השכירות והפכו אותו לחוזה מכירה".  

איך מתגוננים מפני דבר כזה?

"עבור בני הזוג זה בעייתי, כי הנוכלים כבר נעלמו. אבל ממוחי הקודח העליתי רעיון לעתיד:  כדאי להכניס לטאבו הערת אזהרה על משכנתה קטנה או הלוואה, הערה שהקונים היו צריכים לאמת עם בעלי הדירה. בצורה כזו מעשה הנוכלות אולי היה נמנע".

"גם טעויות ורשלנות של עורכי דין יכולות לגרום להמון נזקים"

"זו המלחמה החברתית שלי. אסור לשתוק, מוכרחים להעביר הלאה עוולות". טובה רוכברגר-מאיר, צילום באדיבותה

מתברר שצריך לדעת הרבה על נדל"ן לפני שקונים או מוכרים דירה, או אפילו משכירים.

"צריך שיהיה לצידך מישהו שמבין ולא מתעצל לעשות את כל מה שנדרש, לברר את כל מה שצריך, כי לפעמים קורים דברים לחלוטין בלתי צפויים. נתקלתי באישה בשם צביה שכל חייה גרה בצפון, חיכתה בקוצר רוח לרגע שבו תצא לפנסיה מעבודתה במשרד החינוך ותעבור לגור במרכז, שם תוכל ליהנות ממה שהעיר בלי הפסקה מאפשרת. היא מכרה את דירתה ומצאה דירה מתאימה במרכז. צביה רצתה לחסוך את העורך דין, האחיינית שלה בדיוק סיימה את לימודי המשפטים, ולכן היא זו שניהלה לה את קניית הדירה.

"הכל הלך חלק,  אבל כעבור שלושה חודשים החלום התנפץ.  נציגי פיקוח הנדסה של עיריית תל אביב הגישו לצביה זימון למשפט. התברר שהיא גרה בבית מלאכה, מקום שהיה בו פעם מלטשת יהלומים, ולא בית דירות. עורכת הדין הצעירה לא בדקה את הרשום. לפני שקונים דירה מוכרחים להוציא מארכיון העירייה את כל ההיסטוריה של הבניין. צביה האומללה נאלצה להשכיר את הדירה לבית מלאכה, חזרה לצפון ושכרה גם שם דירה. היא הפסידה המון כסף. טעויות ורשלנות של עורכי דין יכולות לגרום להמון נזקים, ועורכי הדין עצמם פעמים רבות מתנערים מזה. מוכרחים לעשות בדיקות מקיפות".

בעקבות הספר התחילו להגיע הזמנות להרצאות, ורוכברגר-מאיר מצאה את עצמה עם קריירה שנייה. זה לא היה פשוט עבור אישה בת 60 וקצת עם פחד קהל. "התחלתי ללמוד איך לעשות את זה נכון", היא מספרת. "לקחתי קורסים, ועבורי זה היה ממש להתמודד עם מחסום שליווה אותי שנים. לא דיברתי עד גיל ארבע, ועד גיל שבע בעיקר הנהנתי בראש. הייתי מאד מופנמת וחסרת בטחון. ההרצאות האלה הן המלחמה החברתית שלי. אסור לשתוק, מוכרחים להעביר הלאה עוולות".

11 טיפים איך להישמר מעקיצת נדל"ן:

אל תחסכו בעו'ד, אבל גם אל תסמכו עליו בעיניים עצומות. צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק

ועכשיו קבלו את הטיפים של רוכברגר-מאיר, שאמנם לא מהווים ערובה לכך שלא תיפלו לעקיצה, רשלנות או מפח נפש אחר בתחום, אבל בהחלט יכולים להקטין את הסיכויים:

1. אל תחסכו על עורך דין מיומן ומנוסה בתחום. רכישת דירה היא עסק לא זול, אבל אל תנסו לחסוך באחד הדברים החשובים ביותר בתהליך. אל תעשו שום דבר בלי עורך דין שעוסק במקרקעין, עורך דין שניסיונו ועיסוקו בתחום נדל"ן וחוזים. הוא יידע להוביל אתכם במסלול העסקה.

2. יש לכם עורך דין כזה? מצוין, אל תסמכו עליו בעיניים עצומות. דעו לבקש ממנו לבדוק במחלקת הפיקוח בעירייה שאין הערות על מבנה מסוכן, או הערות אחרות כגון האם המבנה הקיים תואם את תוכנית הבנייה. לעיתים כדאי לערב בבדיקה מהנדס או אדריכל. זכרו: מדובר בסכומי כסף גדולים שאתם עלולים להפסיד.  

3. האם מגיעים לכם פטורים או הנחות? בתחום המיסוי דאגו שעורך הדין שלכם בודק פטורים או הנחות שאולי מגיעים לכם.

4. דאגו שעוה"ד יהיה נוכח בכל חתימה. אל תחתמו עם הקונה על מסמך, דף פתק או כל דבר אחר, כולל כמובן זיכרון דברים, ללא נוכחות עו"ד. הקונה יכול להשתמש במסמך כדי להכניס הערות בטאבו ללא ידיעתכם.  

5. קונים דירה? ודאו שאלה שמוכרים לכם את הדירה הם אכן המוכרים. לכו לעירייה לחפש את נסח הטאבו, זאת למעשה תעודת הזהות של הבית. לכל דירה, נכס או קרקע יש רישום על פי גוש חלקה, הכולל בתוכו את שם הבעלים הרשומים בנכס, ורישום הערות אזהרה עקב הלוואות ומשכנתאות, הערות באם קיימת דרישה לעיקולים, חובות, עבירות בנייה וכיו"ב. כל הערות והתראות של העירייה, שנוגעות לדירה ולבניין, יהיו שם.  

6. לאיזו מטרה מיועד הנכס? בקשו מעורך הדין לבדוק במחלקת הנדסה בעירייה האם הבית שאותו אתם מתכוונים לרכוש באמת מיועד למגורים, ולא, למשל, לבית מלאכה. בדקו שהמבנה נמצא בייעוד המתאים לו.

7. כמוכרים וכקונים צריך להציג את חוזה המכר לרשויות המס תוך 40 יום. דאגו עם עורך הדין שזה אכן קורה, אחרת אתם יכולים למצוא את עצמכם עם קנסות.

8. רכשתם דירה מקבלן? דאגו באמצעות עורך דינכם שהדירה רשומה ברשם הקבלנים על פי הסיווג המתאים לגודל הפרויקט. בדקו שהקרקע אכן בבעלותו של הקבלן. אם היא נרכשה ממנהל מקרקעי ישראל, בדקו שאין עיקולים, שעבודים או התניות אחרות. בדקו במחלקת הנדסה בעירייה שיש היתר בנייה לדירה, ובדקו ברשויות המס שאין מניעה לרשום את הדירה על שמכם.

9. זול מאוד שווה ביוקר. הציעו לכם עסקה ממש זולה לרכישת דירה? זכרו: אין מתנות חינם. בדקו היטב למה ההצעה זולה מאוד ואיפה הקאץ'.

10. מה לגבי השכרת דירה? כמשכירים, חשוב מאד לבדוק את האנשים המיועדים לשכור את הנכס שלכם. בדקו איפה הם שכרו דירה לפני כן, מי המשפחה שלהם, מי האנשים שעומדים מאחוריהם. אל תתביישו לבקש מהשוכרים הפוטנציאליים להביא תעודת יושר מהמשטרה, וכמובן - לברר את מצב חשבון הבנק ולוודא שיש להם את היכולת לשלם עבור השכירות. מומלץ לצלם את הנכס לפני מסירה, ולהחתים את השוכר על המצב שבו קיבל את הדירה. אם אתם בחו"ל זמן רב, עשו לכם שגרה להיכנס מדי פעם לאינטרנט לרישום נסח הטאבו. ודאו שלא נכנסו לשם הערות שלא בידיעתכם.

11. ומה חשוב לדעת כשוכרים? עליכם לוודא שאכן מי שמשכיר לכם את הדירה הוא בעל הבית. בדקו מי היו השוכרים הקודמים בנכס, דאגו שבחוזה יהיה רשום בדיוק מה אחריות בעל הבית. יש לא מעט סיפורים על אנשים שנאלצו לגור כמה ימים בבית מלון בגלל רטיבות או מפגע אחר, ועשו את זה על חשבונם ללא פיצוי, פשוט כי זה לא היה בהסכם. ההסכם חייב להיות מדויק ולרדת לפרטי פרטים.

הסבתות שעזבו הכל ועברו לגור ליד הילדים

שניים בדירה אחת: שותפים לדירה בגיל 50+

מודל חדש: שכונות מגורים לבני 50 פלוס

פתרון להורים המזדקנים: יחידת דיור ליד הילדים

תרגיל עוקץ: איך להיזהר ממתחזים?