נדל"ן מול שוק ההון: איפה משתלם יותר להשקיע?

בשיתוף וידאה

עם הפרישה ממקום העבודה, רבים מוצאים את עצמם עם סכום כסף לא מבוטל ביד: יש מי שמחליטים למשוך את כספי הפיצויים המגיעים להם כסכום חד פעמי, או לחילופין, למשוך קצבה מקרן הפנסיה - מדובר על מי שברשותם קצבה גבוהה יותר מסכום הקצבה המזערי, שיכולים להוון את היתרה ולקבל אותה כסכום חד פעמי. כך או כך, אחרי ששמתם בצד כסף לטיולים, שיפוץ או כל הוצאה מתוכננת אחרת, אין ספק שתרצו שהכסף "יעבוד בשבילכם", מה שמעלה את השאלה איזה אפיק השקעה יהיה המשתלם ביותר.

רבים בוחרים להשקיע כיום בשני אפיקים מרכזיים: נדל"ן ושוק ההון. כדי להחליט איזה אפיק הוא הנכון והמשתלם יותר עבורכם, כדאי להתייחס לכמה היבטים חשובים, ולבחון את היתרונות והחסרונות של כל אפיק:

איפה התשואה גבוהה יותר?

זה לא סוד שמחירי הנדל"ן בארץ זינקו בצורה דרמטית בשני העשורים האחרונים, ובקצב גבוה במיוחד בשנתיים האחרונות. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעשור שבין 2010-2020 עלו מחירי הדירות בארץ (מדד מחירי הדיור) בכ-75%. יחד עם זאת, מרבית מדדי המניות זינקו בשיעור גבוה יותר – לדוגמא מדד ת"א-נדל"ן עלה באותה תקופה בכ-170% ומדד S&P500 עלה בכ- 190%.

חסמי כניסה

מחירי הדירות המטפסים מעלים אמנם את ערך הנכס למי שברשותו דירה להשקעה, אך גם מציבים רף כניסה גבוה למי שרוצה להיכנס לשוק. כדי לרכוש היום דירה להשקעה יש צורך בהון עצמי לא מבוטל, שנע בין 25% (אם מדובר בדירה יחידה) ועד 50% (אם מדובר בדירה נוספת), כשהיתרה נלקחת בדרך כלל בהלוואת משכנתא. זה המקום לציין שגם הריביות על המשכנתא מטפסות וצפויות להמשיך לעלות, מה שמייקר את ההחזר החודשי ויכול להשפיע על רווחיות העסקה (מחירי השכירות ביחס לעלות הנכס והוצאות המימון).

בשוק ההון ניתן להשקיע סכומים נמוכים משמעותית, כאשר כיום אפשר אפילו לפתוח תיק השקעות גם עם סכום התחלתי של 50 אלף שקלים בלבד.

הכנסה פאסיבית אל מול נזילות

השקעה בנדל'ן מעניקה הכנסה פאסיבית, השקעה בשוק ההון מעניקה נזילות וגמישות רבה. צילום: Shutterstock

השקעה בנדל"ן יכולה להניב למשקיעים הכנסה חודשית פאסיבית באמצעות דמי שכירות. הכנסה כזו יכולה לעזור מאוד עם היציאה לפנסיה, שלרוב כרוכה בירידה בהכנסות. זאת, כמובן, בהנחה שהמשכנתא שנלקחה נמוכה יותר מדמי השכירות החודשיים המתקבלים מהשכרת הנכס. עם זאת, ההכנסה משכירות היא לא תמיד קבועה, שכן יש לקחת בחשבון תקופות שבין חוזים והחלפת דיירים בהן הנכס עלול לעמוד ריק, וכמובן הוצאות שונות כמו שיפוצים, שדרוגים ותיקונים. בהשקעה בשוק ההון אין הכנסה פאסיבית חודשית, אך מהצד השני היא מעניקה למשקיע נזילות וגמישות רבה. אמנם לא כדאי להיכנס לשוק ההון לתקופות קצרות, אך תמיד קיימת האופציה למכור את תיק ההשקעות או את חלקו אם יש צורך בכספים, ואלה מועברים לחשבון הבנק תוך מספר ימים. עם זאת, צריך לקחת בחשבון את התנודתיות שנלווית להשקעה בשוק ההון, ולכן, באופן טבעי, השקעה לטווח ארוך של לפחות מספר שנים תהיה בדרך כלל משתלמת יותר.

הבדלים במדיניות המיסוי

גם על נדל"ן וגם על רווחים משוק ההון יש מיסים שהמשקיע נדרש לשלם, אך מדיניות המיסוי על השקעות נדל"ן מסועפת יותר. על רווחים מהשקעות בשוק ההון חל מס על רווחי הון. על השקעה בנדל"ן עשויים לחול מספר סוגים של מיסים: מס רכישה, היטל השבחה, מס שבח, מס על הכנסות משכירות ועוד.

הזמן שלכם שווה כסף

השקעה בנדל"ן מצריכה פינוי זמן ואנרגיה למציאת נכס מתאים, מו"מ עם המוכרים, תהליך בירוקרטי של רישום הנכס, תהליך נטילת משכנתא ובהמשך - מציאת שוכרים טובים לנכס, תחזוקת הנכס, התנהלות מול השוכרים, מתן מענה במקרה של תקלות וכיו"ב.

השקעה בשוק ההון גם היא מצריכה השקעה של זמן וגם הבנה בתחום ומעקב אחר השוק וביצוע שינויים בהתאם למצב - אולם קיימת אלטרנטיבה של העברת ניהול ההשקעות לגורם מקצועי: מי שאינו בקיא בתחום שוק ההון או לחילופין, אינו פנוי להתעסק בצורה שוטפת בתיק ההשקעות שלו, יכול לבחור בגורם מקצועי שינהל עבורו את תיק ההשקעות, בהתאם לצרכים שיוגדרו מולו. בבואכם לבחור בגורם מקצועי לניהול תיק ההשקעות שלכם, עדיף לבחור בכזה המספק גם מענה אנושי וגם ממשק דיגיטלי פשוט ונוח – שילוב נכון של השניים יבטיח את מילוי הצרכים שלכם בצורה המיטבית.

עלויות נוספות

בהשקעה בנדל"ן יש עלויות נלוות, פרט למיסוי - יש צורך בלא מעט אנשי מקצוע כגון עורך דין ושמאי. לעיתים קרובות עסקת המכירה נעשית על ידי מתווך שגם לו נדרש לשלם, ולעיתים בתהליך נטילת המשכנתא תבחרו להיעזר ביועץ משכנתאות בתשלום.

בניהול השקעות בשוק ההון קיימות עלויות משתנות, בהתאם לגורם המנהל ולאפיקי ההשקעה שתבחרו להשקיע בהם. למשל: דמי ניהול לגוף המקצועי שינהל עבורכם את התיק, עלויות ניהול הקרן אם תבחרו להשקיע בקרנות, ועלויות קנייה ומכירה שחלות בחלק מהמקרים.

ואולי אפשר גם וגם

לסיכום, הבחירה בין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון תלויה בכם – במצבכם הפיננסי הנוכחי (כמה הון נזיל יש לכם כרגע), במטרות ההשקעה שלכם (האם למטרה של הכנסה שוטפת או למטרת רווחים בטווח הארוך), האם חשוב לכם לשמור לעצמכם את האופציה למשוך את הכסף ולממש את ההשקעה במידת הצורך, כמה זמן פנוי יש לכם ואיך תרצו לנצל אותו ועוד. תמיד טוב לפזר את ההשקעה בין מספר אפיקים, ולכן, אם יש ברשותכם סכום גבוה ופנוי למטרת השקעה, אולי תבחרו לחלק את ההשקעה בין השקעה בנדל"ן והשקעה בשוק ההון, במיוחד לאור העובדה שקיימת כיום האופציה להיכנס לשוק ההון גם עם סכומים התחלתיים של 50 אלף שקלים בלבד. בצורה כזו, תוכלו ליהנות משני העולמות.